Panorama Atual e Tendências de Valorização (2024-2025)

O mercado imobiliário de São José dos Campos vive um momento histórico, marcado por recordes de lançamentos e valorização. No primeiro trimestre de 2025, a cidade registrou 40 novos empreendimentos, superando os 29 lançados no mesmo período de 2024 e os 37 de 2023. Esse aumento significativo demonstra a confiança e a atividade aquecida do setor de construção civil na região.

O Valor Geral de Vendas (VGV) desses lançamentos atingiu a marca histórica de R$ 4,33 bilhões no primeiro trimestre de 2025, um crescimento notável em relação aos R$ 3,7 bilhões registrados em 2024. Atualmente, São José dos Campos contabiliza 5.769 unidades em lançamento, com um estoque de 1.914 unidades ainda disponíveis para venda e um estoque acumulado de VGV de R$ 907,5 milhões.

A valorização dos imóveis tem sido robusta, mesmo com o aumento da oferta. Houve uma apreciação de 7% no metro quadrado das unidades em lançamento e de 9% nas unidades em estoque. Essa tendência é um forte indicativo de que a demanda não apenas absorve a nova oferta, mas também impulsiona os preços. Nicolas Marcondes Cesar, vice-presidente de Mercado e Economia da Aconvap, explica que essa valorização, apesar da maior oferta, é impulsionada pelo "aumento constante da procura", já que São José dos Campos continua atraindo novos moradores, profissionais e investidores.

A valorização contínua das propriedades em São José dos Campos, mesmo com um volume recorde de novos lançamentos, demonstra uma notável resiliência do mercado. Esse cenário sugere que o crescimento é impulsionado por fatores fundamentais sólidos, como o influxo populacional qualificado e o forte apelo para investimentos, em vez de ser meramente especulativo. O mercado está absorvendo a oferta de forma eficiente, o que aponta para uma demanda orgânica e sustentável. Economicamente, um aumento significativo na oferta, como os 40 novos empreendimentos, poderia levar a uma estabilização ou queda nos preços. No entanto, os dados mostram o oposto: uma valorização de 7% a 9%. Isso indica que a demanda em São José dos Campos é extraordinariamente forte e crescente, superando a capacidade de oferta. A explicação de Nicolas Marcondes Cesar sobre a atração de novos moradores, profissionais e investidores é crucial, pois aponta para um crescimento populacional e econômico subjacente que garante a sustentabilidade dessa demanda, sinalizando um mercado saudável e em expansão.

A maior procura por imóveis está concentrada em unidades de 2 e 3 dormitórios, principalmente nas zonas Leste e Oeste da cidade, que também são as regiões com o maior número de lançamentos. A distribuição regional da oferta no primeiro trimestre de 2025 foi a seguinte: Oeste (25% dos lançamentos), Sul (23%), Sudeste (18%), Centro (17%), Leste (17%) e Norte (0%). Bairros como Jardim Aquarius, Jardim Esplanada, Jardim Colinas, Floradas de São José, Jardim Satélite e Jardim Oriente foram destacados pelo volume de lançamentos. Maria Rita Singulano, presidente da Aconvap, ressalta que esses lançamentos contribuem positivamente para o desenvolvimento urbano local, impulsionando a infraestrutura, segurança e qualidade de vida nos bairros.